GARANTIA NO PATRIMONIO DE AFETAÇÃO

Na economia de um país em desenvolvimento, ganha relevo, assim, a atividade desenvolvida pela indústria da construção civil. Indústria que é composta de dois grandes ramos: infraestrutura em geral (estradas, pontes, saneamento) e imobiliário.

Pode-se afirmar que se instituiu um regime especial da propriedade, com a finalidade de proteger a incorporação como uma entidade que vai adquirindo cada vez mais autonomia. O intuito é trazer maior segurança jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda em construção. E justamente para evitar desvios de valores, onerações do imóvel e a responsabilidade do acervo por outras obrigações do incorporador; para garantir o pagamento das obrigações, como as fiscais, as previdenciárias, as relativas a materiais e à mão de obra, a financiamentos; e também para fugir dos riscos patrimoniais de outros negócios, cujos insucessos acarretam a responsabilidade, estabeleceu-se a separação do acervo da incorporação, com a sua personalização em ente distinto e autônomo, embora não se separando do patrimônio do incorporador. Considera-se uma garantia em favor dos credores, sobretudo dos adquirentes, que ficarão protegidos por uma tutela especial.

De grande relevância outro propósito da afetação, que é tornar o acervo da incorporação imune dos credores cujos créditos não se encontram vinculados ao empreendimento, ou em que as dívidas do incorporador não tiveram origem na sua implantação.

Considera-se uma garantia em favor dos credores, sobretudo dos adquirentes, que ficarão protegidos por uma tutela especial.

Mesmo que se dê a separação do patrimônio (patrimônio de Afeteação) para a finalidade de garantia, não se cria um patrimônio distinto, desvinculado do patrimônio do incorporador. Acontece que a autonomia que incidirá nos bens separados é exclusivamente funcional, isto é, em função de sua instituição destinada a servir de suporte até a conclusão da obra e a entrega das unidades aos adquirentes. Para tanto, a fim de bem delimitar o alcance, abre-se uma conta gráfica, na qual se registrarão como ativo realizável o terreno sobre o qual se erigirá o edifício e todos os investimentos realizados até o momento do registro, bem como os valores que, em perspectiva, darão ingresso; e como passivo faz-se o registro da contrapartida do incorporador, ou seja, do que se responsabiliza, e assim vão lançados o valor do terreno e dos investimentos lançados no ativo do patrimônio. Ocorre que, pela natureza do contrato, a venda das unidades abrange a fração ideal do terreno, dos investimentos já feitos e a projeção daquilo que se construirá.

A teoria da afetação, como se sabe, atende à necessidade de privilegiar determinadas situações merecedoras de tutela especial; para tal, admite-se a segregação, dentro de um mesmo patrimônio, de determinados bens ou núcleos patrimoniais que, identificados por sua procedência ou destinação, são encapsulados no patrimônio geral do titular para que fiquem excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua destinação, como são os casos dos bens objeto de fideicomisso, o bem de família (Código Civil, arts. 1.711 e segs.), o imóvel de moradia da família (Lei n. 8.009/1990), entre outros.

A destinação de certos bens ou certo núcleo patrimonial a determinada finalidade importa em reservá-los a certo grupo de credores, mediante vinculação do respectivo ativo para satisfação dos créditos desses credores, com exclusão dos demais credores do patrimônio geral do devedor.

A incorporação imobiliária se ajusta com perfeição à teoria da afetação, seja porque seu especial alcance econômico e social a tornam merecedora de tutela especial, seja porque é dotada de estrutura material e jurídica autônoma, justificando seja conferida proteção especial aos credores desse negócio, priorizando-se a posição jurídica dos adquirentes. Num acervo patrimonial próprio, que, por estar imune a constrição por dívidas estranhas àquele negócio específico, confere especial segurança jurídica e patrimonial ao grupo dos respectivos credores (entre eles os adquirentes), sem que isso prejudique o curso normal dos demais negócios do incorporador, pois cada uma das demais incorporações é dotada de receita suficiente para pagamento de suas próprias obrigações.

A propriedade imobiliária que integra a incorporação, podem ser formada de vasto acervo patrimonial, ativo ou passivo, e composto de terreno, do direito de construção, de acessões, receitas originadas do pagamento das contraprestações pela venda de unidades, maquinário, equipamento, direitos, materiais de construção, obrigações relativas ao negócio, encargos trabalhistas e fiscais, contribuições previdenciárias, contas a pagar etc. O conjunto de bens e valores, pelo sistema da afetação, fica sujeito uma espécie de indisponibilidade, que importa em agregá-lo ou vinculá-lo ao empreendimento, e acarretando a sua incomunicabilidade.

Todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Pode-se afirmar que se instituiu um regime especial da propriedade, com a finalidade de proteger a incorporação como uma entidade que vai adquirindo cada vez mais autonomia. O intuito é trazer maior segurança jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda em construção. E justamente para evitar desvios de valores, onerações do imóvel e a responsabilidade do acervo por outras obrigações do incorporador; para garantir o pagamento das obrigações, como as fiscais, as previdenciárias, as relativas a materiais e à mão de obra, a financiamentos; e também para fugir dos riscos patrimoniais de outros negócios, cujos insucessos acarretam a responsabilidade, estabeleceu-se a separação do acervo da incorporação, com a sua personalização em ente distinto e autônomo, embora não se separando do patrimônio do incorporador.

Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

Os bens que integram o conjunto da afetação têm, no seu tratamento, como que quase uma personalidade própria, formando um mundo destacado, com um tratamento próprio, uma contabilidade individual e diferente daquela da empresa incorporadora, que perdura enquanto destinado ao cumprimento da função de garantia e segurança que a lei incumbiu. Tanto isto que o controle e a fiscalização são individuados e distintos, em conta corrente bancária separada das demais contas do incorporador.

Este regime vai até a conclusão da obra e a entrega das unidades, constituindo uma entidade autônoma, que é dirigida pela chamada Comissão de Representantes dos adquirentes, com poderes de administração em certas ocasiões, como no caso de atraso injustificado da obra, de falência ou mesmo prenúncios de insolvência. Passa a gerir o acervo de bens e valores, que ficam intangíveis em relação às obrigações do incorporador. Assumindo a administração direta, sem a intervenção judicial, determinará as medidas convenientes para o prosseguimento das obras, inclusive promovendo a venda de unidades condominiais ainda em nome do incorporador, ou que se encontram no que se pode chamar de “estoque”. Seguirá impulsionando a construção, com autonomia para tanto, não sendo atingida pelos efeitos da falência, ou do regime de recuperação judicial do empresário incorporador. Assim, os créditos decorrentes de obrigações contraídas com a incorporação não se submetem ao regime da falência ou do processo de recuperação, efetuando-se o pagamento com recursos da própria incorporação.

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Uma vez afetada, a incorporação torna-se incomunicável em relação ao patrimônio geral do incorporador e a outras incorporações por ele empreendidas e submete-se a um regime de vinculação de receitas que assegure os meios para execução da obra; o ativo do patrimônio de afetação só responde pelas obrigações e dívidas a ela vinculadas.

Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação (termo de afetação), a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

A afetação importa num encargo ao incorporador, mas não atinge seu direito subjetivo, de modo que, sendo titular do terreno e das acessões, o incorporador, a despeito da afetação, continua investido dos poderes de livre disposição das unidades em construção e de administração das receitas do negócio, estando o exercício desses poderes apenas condicionado pelo cumprimento da finalidade de conclusão da obra e entrega das unidades aos adquirentes, com títulos aquisitivos registrados.

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.  A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros.

Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. A nomeação não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

A pessoa que, em decorrência do exercício da, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo.

Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes

Edifícios sustentáveis são preferência para compra e aluguel

Um estudo realizado pela área de inteligência de mercado da Engebanc Real Estateapontou que a taxa de disponibilidade de edifícios sustentáveis caiu de 32,3% em 2013 para 23,4% no segundo trimestre de 2017. Ao mesmo tempo, o índice dos empreendimentos sem certificação aumentou de 11,4% para 20,6% no mesmo período.

O levantamento considerou 138 imóveis comerciais de alto padrão em São Paulo, nas regiões de Berrini, Chácara Santo Antônio, Faria Lima, Itaim Bibi, Jardim Paulistano,Jardim São Luiz, Jardins, Morumbi, Paulista, Pinheiros, Roque Petroni, Santo Amaro eVila Olímpia.

As empresas multinacionais, as que mais compram ou alugam salas comerciais, estão dando preferência aos empreendimentos com certificação sustentável, uma tendência que cresceu substancialmente nesta década.

A explicação para o aumento na preferência pelos edifícios sustentáveis está na economia, uma vez que prédios verdes têm taxas de condomínio que custam até 25% menos do que as cobradas em empreendimentos convencionais. Além disso, as diversas tecnologias empregadas nestes espaços proporcionam reduções consideráveis nos gastos com água e energia elétrica.

Apesar de gerarem economia no longo prazo, as construções verdes têm custo 10% maior que outras, pois a sustentabilidade ainda é muito subjetiva na hora de precificar uma obra. Os custos tendem a diminuir conforme o conceito deixa de ser tratado como mito e passa a ser incorporado no dia a dia das pessoas.

De acordo com o mesmo estudo, na cidade de São Paulo, 72% dos edifícios construídos a partir de 2012, ou em construção, apresentam certificação de sustentabilidade. Quando todos os empreendimentos ficarem prontos, o que deve acontecer até 2020, a capital terá mais prédios verdes do que convencionais nas novas regiões corporativas do município (citadas acima).

Como alugar um imóvel sem fiador

Para ter menos dores de cabeça no momento de colocar seus imóveis para alugar e gerenciar o recebimento dos valores de seus inquilinos, o consorciado pode recorrer às imobiliárias, que costumam exigir dos locatários o fiador como forma de garantia.

Porém, há muitas pessoas que, por algum motivo, não podem contar com essa opção ao procurar apartamentos para alugar. Mas há outras boas e seguras alternativas além do fiador, confira:

Caução

Caução é um valor que pode ser de até três vezes o valor do aluguel e devolvido no fim do contrato, se todos os compromissos tiverem sido cumpridos ao longo dos meses.

Sua vantagem é que o dinheiro “investido” no início do contrato é devolvido, corrigido pelo rendimento da poupança. Por outro lado, se você procura uma kitnet para alugar, pois não precisa de muito espaço ou quer gastar menos, a desvantagem da caução é que é preciso ter a quantia dos aluguéis de uma só vez. Isso pode ser uma dificuldade para quem não possui uma poupança.

Seguro-fiança

O seguro-fiança é um seguro que o locatário ou o locador podem fazer através de um contrato anual, em que a seguradora arca com os aluguéis em caso de uma eventualidade. Portanto, nessa modalidade, quando há inadimplência, o locatário receberá o valor dos aluguéis determinado no contrato de seguro, que varia de acordo com a empresa seguradora.

Sendo assim, se você procura casas para alugar, a vantagem do seguro-fiança é que não é necessário ter toda a quantia de uma só vez, pois é possível parcelar o valor, que normalmente equivale a um aluguel e meio. Além disso, a cobertura do seguro-fiança pode abranger encargos como IPTU e condomínio e também danos ao imóvel.

A desvantagem é que, como qualquer seguro, o dinheiro não é devolvido ao fim do contrato, e o inquilino também precisa passar por uma análise de crédito, o que pode ser um pouco burocrático.

Fundo de investimento

Esta forma é a menos comum, pois exige um conhecimento do mercado de investimentos, mas pode ser muito vantajosa se estudada com cuidado, já que há investimentos mais e menos arriscados.

A cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento é uma garantia usada por quem possui dinheiro aplicado em um fundo de investimento. Isso quer dizer que se você está em busca de apartamentos para alugar e possui fundo de investimentos, ele pode ser usado como uma garantia do locador de que, se ocorrer inadimplência, ele poderá transferir fundos suficientes para quitar a dívida da sua conta para a dele.

Depósito adiantado

Essa é uma opção bem simples, mas não prevista em lei, que consiste no depósito adiantado de dois ou mais aluguéis na conta do locador. Não é muito comum, mas pode ser feita através de um acordo entre as partes, expondo no contrato os termos e as multas ou a não devolução do dinheiro, caso o locatário não rescinda o contrato antes do tempo.

Imóveis compactos crescem na preferência do consumidor

Como destaca reportagem da ISTOÉ Dinheiro, se há alguns anos os apartamentos espaçosos com dois e até quatro dormitórios eram a principal estratégia de venda das incorporadoras, hoje os imóveis compactos ocupam essa posição.

O lançamento de um empreendimento no Butantã, em São Paulo, prova que a tendência tem se fortalecido. Em menos de cinco horas, todas as 140 unidades de estúdios disponíveis no empreendimento com previsão de entrega para 2021 foram vendidas. Segundo Fabrício Mitre, presidente da construtora responsável pelo edifício, “os investidores perceberam que há uma procura por unidades menores e, por isso, fazem a compra no lançamento pensando na locação”.

Quem tem planos de obter renda extra com o aluguel encontra um momento de boas oportunidades. O valor de locação de apartamentos de um dormitório em São Paulo está em alta. Em agosto, o rendimento obtido com o aluguel bateu 5,8% em 12 meses.

O consórcio de imóveis pode ajudar o investidor a colher bons rendimentos neste cenário. Como a modalidade não cobra juros nem entrada e oferece poder de compra à vista, o cliente economiza e ainda consegue bons descontos no momento de fechar negócio.

A cidade de São Paulo, segundo sondagem do grupo FipeZAP, concentra a maior quantidade de ofertas de apartamentos do tipo estúdio. “Quanto mais urbanizada for uma cidade, maior é a procura por habitações em áreas centrais e lotadas de facilidades”, afirma José Augusto Aly, arquiteto e professor de urbanismo da Universidade Mackenzie. Fabricio Mitre complementa ressaltando que a tendência de buscar apartamentos menores, visando mobilidade e uma vida econômica e prática, já ocorre em países desenvolvidos e que agora é possível observar um amadurecimento do mercado imobiliário brasileiro nesse sentido.

No ano passado, 18,3 mil apartamentos com menos de 45 m² foram lançados na Grande São Paulo. Em 2009, este número não passava de 4 mil unidades. Como salienta o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary, o mercado só produz o que a demanda pede. “Há um crescimento muito forte de pessoas morando sozinhas, sejam idosos, estudantes, solteiros ou divorciados, o que fez aumentar a oferta de imóveis nessa tipologia”, diz. Segundo Amary, as vendas dos apartamentos compactos impulsionaram bons resultados no setor, que registrou a primeira alta em 2017 após três anos de queda.

A Vitacon, construtora especializada em imóveis compactos, prevê lançar 2,1 mil apartamentos deste tipo até o fim do ano. A estratégia da empresa é investir em terrenos próximos do transporte público e também disponibilizar uma série de serviços nas áreas comuns dos condomínios. “O grande diferencial dos compactos é que eles oferecem uma série de opções coletivas, como lavanderia, sala de jantar e espaços de coworking, que não precisam estar mais dentro da residência. As necessidades de consumo mudaram”

10 Dicas Incríveis para Investir em Imóveis

Com a taxa básica de juro (Selic) em valores historicamente baixos, cada vez mais pessoas buscam uma alternativa conservadora para a renda fixa.

No ano passado, triplicou o número de investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

O problema é que FII não é renda fixa. No caso de uma crise econômica, financeira ou imobiliária, é melhor ter um imóvel físico no seu nome do que cotas de um fundo administrado por terceiros.

Você mesmo pode investir diretamente em imóveis. Pode formar um grupo de amigos e parentes para empreender neste setor.

Mesmo com rumores de bolha imobiliária para 2014, você precisa estar preparado para ir às compras quando os preços caírem. Momentos de baixa geram ótimas oportunidades de compra.

10 Dicas para Investir em Imóveis

Pensando nisto resolvi escrever um livro digital chamado “Como Investir em Imóveis” e quero compartilhar com vocês algumas poucas dicas inspiradoras que no livro são expostas de forma mais aprofundada.

1. Investir em terrenos

Eles são grandes geradores de riqueza. Eu conheci um aposentado que em 1997 investiu 10 mil reais em um terreno. Em 2012 ele vendeu este mesmo terreno 1.5 milhões de reais para uma construtora.

Se tivesse aplicado em CDB teria atingido R$ 118 mil, na poupança não passaria de R$ 39 mil nestes 15 anos de aplicação.

Investir em terrenos no entorno de grandes capitais é valorização garantida no longo prazo. Isto ocorre porque as cidades brasileiras estão se expandindo horizontalmente em ritmo acelerado.

Também existem diversas formas de se investir e lucrar com terrenos no curto e médio prazo.

Muitos condomínios de luxo no Brasil são construídos em verdadeiros brejos, terrenos alagados em volta de lagoas que não teria qualquer valor aos olhos de uma pessoa comum.

2. Investir em imóveis na planta

Nos últimos 4 anos, muita gente comprou imóveis na planta pagando apenas 20% a 30% do seu valor para revendê-los 1 ou 2 anos depois do início das obras com enormes ganhos.

Isto é possível com o uso da técnica que permite multiplicar a rentabilidade através de endividamento.

É necessário saber avaliar o imóvel corretamente. Nem todo imóvel na planta é realmente vantajoso quando se pretende vendê-lo antes da entrega das chaves para lucrar com o ágio.

3. Investir em imóveis usados

É no meio da lama que encontramos os diamantes. Neste exato momento, milhares de imóveis usados estão encalhados nas imobiliárias. São apartamentos e casas desprezados pelo consumidor final.

O investidor preparado é capaz de identificar estas oportunidades, lapidar estes imóveis e depois vendê-los com enorme retorno no curto prazo.

Este assunto é tão interessante que escrevi um longo capítulo sobre ele no meu livro.

4. Investir em imóveis para locação

O segredo da locação está na escolha correta dos imóveis. Existem ótimas oportunidades em segmentos diferentes como imóveis populares, flats, salas comerciais, lojas, galpões, casas de veraneio e hotelaria.

É importante conhecer cada um destes negócios. A melhor opção de investimento em alugueis pode depender das características da cidade onde você mora e do seu perfil de investidor.

5. Construir imóveis para vender ou alugar

Aqui temos outra máquina de multiplicar patrimônio. Quando você compra um imóvel pronto está pagando o custo de construção e o lucro de quem construiu. E acredite, este lucro é absurdamente alto.

Eu conheço um pequeno comerciante que antes de se aposentar comprou um terreno em um bairro pobre da cidade. Ele construiu um imóvel de 3 andares com 9 pequenos apartamentos. Ele investiu R$ 500 mil no terreno e na obra.

Antes das obras terminarem, já tinha alugado os 9 apartamentos por R$ 560 cada um. Ele conquistou uma ótima aposentadoria. O investimento garante um retorno superior a 1% ao mês e o prédio vale hoje mais de R$ 1 milhão.

Este tipo de investimento é muito praticado pelos investidores. No meu livro, apresento outro exemplo muito semelhante e dou diversas dicas sobre construir para alugar.

6. Investir com segurança

Investir em imóveis pode ser arriscado se antes você não investir em conhecimento. Comprar um imóvel não é como comprar um automóvel em uma concessionária.

O PROCON e a Justiça estão lotados de processos contra imobiliárias, incorporadoras e construtores.

Grandes empresas do mercado estão envolvidas em casos de desrespeito ao consumidor. E o que mais gera estes problemas é a falta de informação. Hoje em dia é barato comprar informação, só não se informa antes de investir quem não quer.

7. O valor de um imóvel depende do seu uso

Existem muitos imóveis próximos de você que estão sendo subutilizados.

Existem imóveis residenciais que são péssimos investimentos se forem adquiridos para uso residencial e ótimos se forem transformados em imóveis comerciais.

A situação contrária também pode acontecer. O investidor informado e preparado é capaz de identificar este tipo de oportunidade difícil de ser percebida pelo consumidor comum.

8. Investir com pouco dinheiro é possível

Você não precisa ter muito dinheiro para investir no mercado imobiliário. Tem até quem invista sem ter nenhum dinheiro através de imóveis financiados e adquiridos através de consórcio.

O uso da alavancagem na aquisição de lotes dentro de condomínios e imóveis na planta são ótimas estratégias para diversificar seus investimentos em imobilizar muito dinheiro.

9. Investir usando a razão e não a emoção

Enquanto a maioria das pessoas compra imóveis de forma emocional, movidas pelo impulso, pelos apelos visuais e sentimentais, o investidor trabalha racionalmente.

Transformar terrenos cheios de mato em um pedaço do paraíso é a especialidade dos investidores.

Para um investidor preparado não existe imóvel ruim, não importa se ele está dentro de uma favela ou no bairro mais nobre da cidade. Um bom imóvel para investimento não precisa ser bonito e bem localizado, ele precisa dar lucro.

10. Forme um grupo de investimento

Você tem um amigo advogado? Tem outro amigo que é engenheiro ou arquiteto? Você entende de finanças? Porque você não reúne seus amigos e cria seu próprio fundo de investimentos imobiliários?

Juntos, vocês são grandes e no mercado imobiliário isto faz diferença.

Existem grupos de amigos que se unem para comprar empreendimentos inteiros a preço de banana devido ao seu poder de barganha.

Outros preferem se unir para construir e depois alugar.

Muitos loteamentos, prédios comerciais e conjuntos habitacionais são fruto de investimentos de pequenos investidores.

Quantas oportunidades você já não perdeu na sua cidade nos últimos anos por falta de conhecimento?

Quais são as melhores opções de financiamento para comprar um imóvel em 2019?

Como opera o financiamento de imóvel?

O financiamento de imóvel não é um assunto complexo e por muitas vezes funciona como os demais financiamentos. No momento em que o financiamento é aprovado, a instituição financeira realiza ao proprietário do imóvel o pagamento do valor combinado, o que pode ser o valor total ou somente uma parte. Por essa razão o financiamento de imóvel é uma excelente solução para quem não possui o capital suficiente para fazer a compra de um imóvel à vista.

Desde então, a pessoa deverá pagar parcelas ao banco por um determinado período para quitar o crédito cedido. Entretanto, o cidadão se torna legalmente o dono do imóvel, podendo, caso seja de seu interesse, já usá-lo. A única limitação existente é que enquanto a quitação do imóvel não tenha sido feita está proibida a sua negociação com terceiros.

Foco no planejamento

Adquirir um imóvel é um processo que demanda tempo e planejamento. Antes de tudo, procure um imóvel que esteja de acordo com a sua renda e seu gosto. Existem várias opções que variam entre um imóvel novo, usado ou os que ainda estão na planta.

Use a internet para encontrar as diferentes possibilidades de compra, você encontrará variados tipos de serviço e diferentes taxas de juros. As taxas de juros, as condições de financiamento e os prazos de pagamento são diferentes em cada instituição financeira e as linhas de crédito vão variar conforme o valor do imóvel, o número de prestações e o valor da entrada.

Minha Casa Minha Vida

O programa minha casa minha vida é uma iniciativa do Governo Federal que oferece condições para o financiamento de moradias nas áreas urbanas para famílias de baixa renda. Em parceria com estados, municípios, empresas e entidades. Para aceder ao programa o requerente terá de estar ciente de alguns pré-requisitos:

• Morar em uma cidade que tenha mais de 100 mil habitantes. Existem algumas exceções para cidades com mais de 50 mil habitantes onde haja um grande número de moradores sem casa própria
• Comprovar que sua renda esteja de acordo com as exigências do programa. A renda não pode ultrapassar os R$ 4.650
• Quem já foi beneficiado em algum outro programa habitacional do governo, não terá direito a aceder ao minha casa minha vida.
• Quem já tem casa própria ou algum outro financiamento do imóvel, não poderá usufruir do programa.
• O programa conta com a Faixa de renda familiar, ou seja, Para aceder ao programa você também poderá somar a renda dos outros familiares.

Caixa Econômica Federal

Aos que não se enquadram no programa Minha casa Minha vida, a Caixa Oferece a linha de financiamento imobiliário mais barato. Em 2018 ela retomou o financiamento habitacional pró-cotista que tinha sido suspenso em julho do ano passado. A modalidade oferece juros entre 7,85% para os clientes com débito em conta ou conta salário e 8,75% ao ano. E é a menor para os trabalhadores que não se enquadram no programa federal Minha casa Minha vida.  O programa está apto aos trabalhadores que possam comprovar o período mínimo de 36 meses trabalhando sobre o regime do fundo de garantia do tempo de serviço conhecido como FGTS ou o requerente deve ter um saldo em conta vinculada de pelo menos 10% do valor do bem a ser financiado.

Além disso, não é permitido ser proprietário de imóvel na cidade ou região metropolitana onde mora ou trabalha e também não podem possuir financiamento no sistema financeiro de habitação em qualquer outra parte do país.  Em 2018 o valor disponibilizado foi de 4 bilhões de reais emprestados na categoria. O crédito pode ser pago em até 30 anos o teto é de R$ 950 mil para os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 800 mil para os demais estados.

Consórcio

Aos que desejam adquirir a casa própria no ano de 2019 e não tem o dinheiro suficiente para dar uma entrada, uma outra alternativa para o seu financiamento é o consórcio. No consórcio o custo é menor comparado ao financiamento. Ele conta com uma taxa fixa sobre o valor total da compra que vai girar entre 25 a 30% dependendo da seguradora. A vantagem é que o número de parcelas não vai interferir no valor sobre a taxa fixa.

A desvantagem do consórcio é que você não sabe quando será contemplado.  Esse é o grande problema. Você pode começar a pagar agora e se simplesmente pagar em dia não ofertar nenhum lance, você deverá esperar ser contemplado correndo o risco de ser sorteado próximo do final do plano.

Financiamento para construção

Caso você já possua um terreno, você poderá aceder às linhas de financiamento para reforma e construção. O custo desse tipo de financiamento é um pouquinho mais alto que o custo do financiamento da casa pronta, vão ser exigidas algumas regras burocráticas. Você terá que apresentar um projeto desse imóvel, o banco vai exigir que haja um acompanhamento dessa obra, a instituição financeira não vai liberar todo o dinheiro na sua mão. Mesmo sendo pouquinho mais burocrático vale a pena. Porque possuir o terreno e construir uma casa, acaba saindo em termos de custo muito mais barato que comprar uma casa pronta.

Financiar um imóvel com crédito pessoal

Segundo os especialistas ao fazer o planejamento para a compra de um imóvel, o ideal é dar uma entrada de no mínimo 30% do valor total e financiar o restante. Desta maneira o requerente tem maiores chances de saldar a dívida sem se endividar. As exigências pedidas pelas agências financeiras são simples: Ser maior de idade, não estar com o nome sujo e comprovar que o empréstimo não comprometerá mais do que 30% de sua renda mensal. Caso você não possua o valor necessário para dar uma entrada no imóvel desejado, uma possibilidade para isso é pesquisar na internet alternativas de créditos pessoais, assim você saberá se sua renda é compatível com o valor pedido e não estará comprometendo todo seu salário até a quitação do imóvel.

Financiamento direto com a construtora

Essa opção de financiamento é indicada aos que pretendem adquirir um Imóvel que supere o valor de R$ 500 mil e almejam pagar as prestações em pouco tempo. O benefício dessa escolha é que o requerente poderá dar uma entrada na compra do imóvel que é menor do que exigida pelos bancos e caso aconteça algum imprevisto financeiro, existe uma maior facilidade de negociação do financiamento, chegando a ao um acordo entre as partes, caso aconteça o impedimento de cumprir com o negócio.

O problema dessa escolha está na cobrança dos juros, de 12% ao ano mais o IGPM (Índice Geral de Preços- Mercado), após receber as chaves, levando a um aumento considerável do preço final.

Tabela PRICE X Tabela SAC

No momento em que você vai realizar um financiamento de imóvel estes dois termos serão muito comuns. Em termos matemáticos as duas tabelas são absolutamente idênticas. O que vai diferenciar uma da outra é a sua conjuntura financeira, é o seu desejo de pagar mais ou menos juros, é a sua capacidade de pagar mais no início do financiamento ou de pagar igualmente ao longo do tempo. Então o que vai definir a melhor opção para você, é a sua capacidade financeira, porque o modelo matemático é equivalente.

Na tabela SAC a prestação começa mais alta e diminui ao longo do tempo. Ao entrar em um financiamento longo, muitas pessoas preferem se comprometer mais no início do negócio e assumir um prestação de maior valor no começo do financiamento e ir diminuindo o valor das prestações no final.

Na tabela PRICE as prestações são constantes ao longo do tempo. O requerente que opta pela PRICE tem confiança de que vai honrar as prestações iguais durante todo o período.

Conclusão

As opções para o financiamento de um imóvel são múltiplas e tudo dependerá do que você está buscando e quanto você poderá aportar. O programa Federal Minha casa Minha vida cresceu muito nos últimos anos e por conter os juros mais baixos e ser menos burocrático é uma boa opção para aqueles que se enquadram nos requisitos. O programa da Caixa pode auxiliá-los aos demais que não se encaixam no programa do Governo Federal. Já para os que não tenham uma entrada para dar e podem esperar mais um pouco o consórcio os ajudaria para alcançar o sonho da casa própria.