A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda, do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do mutuário. Vamos apresentar as principais diferenças entre o SFH e o SFI, bem como suas aplicabilidades:
(*) No prazo de até 35 anos, deve ser respeitado o limite de idade dos participantes do financiamento não podendo a soma do prazo mais a idade do devedor mais velho ultrapassar a 80 anos e 6 meses.
** Veja os Limites de SFH – Avaliação e Financiamento no tempo
Vantagens do SFH :
São operações de prazo longo e juros módicos, com prestações mensais compatíveis com a renda familiar dos adquirentes.
Na aquisição de imóvel em construção e vinculado a uma incorporação imobiliária, o financiamento da obra por uma instituição de crédito imobiliário garante os recursos necessários à sua conclusão, desde que cumprido o cronograma da obra.
O contrato do financiamento é feito juntamente com a venda e compra do imóvel, por instrumento particular com força de escritura pública. O instrumento particular não precisa ser lavrado em cartório, evitando o desembolso de emolumentos. E o Imposto de Transmissão (ITBI) pode ser reduzido, de acordo com a legislação municipal, na parcela financiada do preço do imóvel.
Entenda os principais termos ligados ao tema financiamento
Financiamento é uma operação em que uma instituição financeira fornece recursos a um cliente para que ele faça um investimento. No contrato são acordados o total financiado (em geral até 80%), as taxas de juros, o sistema de amortização, o valor das parcelas e o prazo para quitar a dívida. Você toma posse do imóvel de imediato, porém... no fim do financiamento, terá pago cerca do dobro do valor inicial. Lembre-se, no entanto, de que, depois desse tempo, seu imóvel também terá valorizado.
1. O que é taxa de juros?
São calculadas sobre o valor do imóvel. Repare se a taxa é nominal ou efetiva. A primeira é apresentada como se a capitalização (a cobrança dos juros) ocorresse anualmente – por exemplo, 12% ao ano. Já na efetiva, a capitalização é mensal (os juros são cobrados em função da parcela atualizada mês a mês) – seguindo o exemplo, a taxa será de 12,69% ao ano. Ao avaliar um financiamento, atente para a taxa efetiva, pois é ela que é considerada.
2. O que é Custo Efetivo Total (CET)?
Foi instituído em 2007 pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e representa o custo total da contratação do crédito para o cliente. Expresso numa taxa percentual anual, o CET inclui as taxas de juros, as tarifas, os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DFI), além de outras despesas da operação. Os bancos são obrigados a divulgar seu CET, melhor parâmetro para comparar os planos de financiamento. “O que causa a variação é o seguro, que depende da idade da pessoa”, explica Marcelo Prata, CEO do Canal do Crédito, empresa paulistana distribuidora de crédito imobiliário. Para entender melhor, veja o exemplo real dado por Marcelo: “Um senhor de 67 anos quis financiar um imóvel de R$ 450 mil, com taxa de juros de 9,5%. O CET dele era de 16,5% ao ano. Ao transferir a operação para o nome da esposa, de 47 anos, o CET caiu para 11,27%”.
3. O que é Alienação fiduciária?
Ela dá garantias ao banco. Enquanto durar o financiamento, a propriedade do imóvel pertence à instituição – o mutuário só tem a posse. Se o comprador deixar de pagar as prestações, o banco notifica o Cartório de Registro de Imóveis e pede a reintegração de posse, sem depender de medidas judiciais. Entre o momento em que o comprador deixa de pagar as parcelas até ele perder a casa definitivamente, vai um ano em média.
4. O que é taxa pré e pós-fixada?
A primeira, estabelecida antes do fechamento do contrato (por isso pré-fixada), se mantém ao longo do financiamento. Como embute a correção futura, é mais alta. Já a pós-fixada sofre atualização pela Taxa Referencial (TR) – índice que varia mês a mês e que em junho foi de 0,0589%. “É mais negócio optar pela taxa pósfixada, pois a TR é baixa, não sofre impacto direto da inflação e não tem picos”, explica Marcelo Prata.
5. O que é sistema de Amortização Constante (SAC)?
Esse sistema amortiza um percentual fixo do total da dívida, de modo decrescente e constante. No começo, a parcela (amortização + juros) é maior, pois o saldo devedor é grande. Com o tempo, a dívida diminui e, consequentemente, também as prestações, já que os juros incidem sobre um total menor, o que torna o sistema decrescente. Geralmente as correções são feitas pela TR.
Adri Felden
6. O que é sistema de amortização por Tabela Price?
Nesse sistema, as prestações apenas sofrerão correção pela TR se houver inflação. Do contrário, são fixas do início ao fim do financiamento. No começo, abate-se mais dos juros do que do saldo devedor. Portanto, a dívida começa a diminuir somente do meio do contrato em diante.
Adri Felden
7. Como escolher entre Sac e Price?
“Embora os dois sistemas amortizem 100% do empréstimo na última parcela, pelo SAC, na metade do financiamento se abate 50% do valor do imóvel. Já pela Tabela Price esse percentual fica em torno de 20%”, aponta Fábio Seabra, da consultoria paulistana Sagace. Segundo Fábio, para quem quer quitar a compra rapidamente, o SAC é melhor. Mas aqueles cuja renda não deve aumentar ao longo do tempo devem avaliar a Price: as parcelas iniciais são mais baixas que as do SAC. Para Marcelo Prata, “a vantagem do SAC é que, como a parcela diminui mês a mês, ela abre espaço para outros investimentos”.
8. O que é contrato de gaveta?
É um contrato irregular perante a lei, sem agente financeiro: uma pessoa vende sua casa financiada a outra, que assume as prestações. O risco é enorme para ambos. Se o novo dono deixar de pagar, o primeiro terá seu nome comprometido. Por outro lado, nada garante que o primeiro não negocie o mesmo imóvel com mais de uma pessoa, já que não existe contrato registrado. Se o proprietário original morrer, como o seguro de morte e invalidez estão no nome dele, a casa entrará em inventário para os herdeiros, e não para o novo comprador.
Modalidades de financiamento
Dois sistemas regulam o crédito imobiliário. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) na compra da casa própria, impõe taxa de juros máxima de 12% ao ano e limite de valor para o imóvel (até R$ 750 mil, com financiamento de até 90%). Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é destinado a imóveis acima de R$ 500 mil ou que não se enquadrem nas regras do SFH (bens comerciais, por exemplo).
Embora pesquisas de satisfação apontem usuários contentes com suas paredes de gesso, os fabricantes ainda precisam vencer o preconceito de quem desconhece o material. Aos poucos, eles vão desmitificando a crença de que paredes de gesso são frágeis. Sim, as placas são resistentes e aguentam objetos pesados. Mas é preciso aprender a usar buchas e parafusos próprios para elas (assim como há também buchas especiais para concreto e buchas especiais para paredes de tijolos). Abaixo, 13 dúvidas comuns sobre resistência do material são dizimadas. O especial Drywall Sem Segredos, encartado na edição de agosto de 2009 da revista Arquitetura & Construção traz ainda reportagens sobre conforto termoacústico e umidade nas paredes de gesso.
Paredes de drywall são resistentes?
Se bem-feitas, sim. Por isso, há necessidade de contratar gente especializada. Convém tomar cuidados, como o cálculo estrutural adequado ao pé-direito. Se for de 2,70 m, basta uma placa comum (12,5 mm de espessura) em cada lado do perfil metálico. Conforme aumenta a altura, melhor reforçar o conjunto com versões mais espessas ou duplas. Obras maiores pedem o auxílio de arquiteto, já uma parede pode ser planejada por consultores técnicos indicados pelas revendedoras.
As placas suportam a colocação de portas?
Sim, para isso é preciso preparar a montagem estrutural. Onde será fixado o batente, são colocados montantes e uma verga metálica na parte de cima do vão. O batente pode ser preso com parafuso (e então é mantido um reforço) ou espuma de expansão. Nesse segundo caso, melhor adotar montante duplo ou perfil de aço e chapas mais grossas (0,95 mm) que as utilizadas em perfis normais (0,50 mm). Em portas de correr, as vergas recebem trilhos. Para ocultar a folha corrediça, a solução é fazer à frente dela uma segunda parede simples.
Como se comporta em ambientes sujeitos a vibrações e impactos? As paredes aguentam um chute ou a batida de um móvel?
Projetado para absorver as movimentações naturais, o drywall passou em testes de impacto e cumpre as normas de desempenho da ABNT. Os fabricantes asseguram que o material resiste a trombadas sem danos e não é fácil de ser derrubado. Também não apresenta patologias frente a impactos do dia a dia, como batidas de porta.
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Na sala deste dúplex de Curitiba, a parede de blocos de concreto celular foi coberta pelo drywall, que recebeu o painel de teca (4 cm de espessura), a TVTV e o nicho de MDF. “Para distribuir a carga, fixamos a madeira em vários pontos dos montantes metálicos”, explica o arquiteto André Largura, sócio da designer de interiores Giovana Kimak.
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O espelho e a bancada de granito e madeira, feita em balanço, ficam presos nas duas paredes laterais de drywall. Para isso, os arquitetos João Jannini e Cristina Sagarra, de Campinas, SP, reforçaram as placas de gesso com um suporte horizontal de alumínio (10 x 5 cm), que vai de ponta a ponta.
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Guias perpendiculares à parede estruturaram as colunas de 38 cm de profundidade. Depois de acabado, o conjunto pôde receber as prateleiras de cristal, cada uma fixada com cinco buchas. “As colunas aliviam o peso que incide sobre a parede de placas de gesso simples para drywall”, explica o engenheiro paulista Sérgio Patrício Lima.
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Para agilizar a reforma deste apartamento em São Paulo, a arquiteta Karina Afonso usou o drywall em forros e paredes. Previstos no projeto, os pontos em que ficariam armários e TV receberam reforço de peças de madeira (20 x 30 cm) fixadas nos montantes com buchas específicas.
Posso embutir bancada de mármore ou granito?
Claro. Peças assim, que chegam a pesar mais de 60 kg por m2, exigem reforço no interior do drywall. Trata-se de um pedaço de madeira ou chapa metálica preso entre dois perfis verticais de aço - os mesmos onde é parafusado o gesso. Depois da parede fechada, mãos-francesas cuidam de sustentar a bancada.
E se eu mudar de ideia e quiser colocar uma peça pesada numa parede desprovida de reforço?
Será necessário abrir uma das faces da parede escolhida, aplicar o reforço e então usar nova placa de gesso para o fechamento, já que geralmente ela é danificada na desmontagem.
Como fixar quadros e espelhos?
Todo objeto que pesa até 10 kg pode ser preso no gesso. Se tiver entre 10 e 18 kg, convém instalá-lo nos perfis. Acima disso, deve-se aplicar o reforço ou distribuir a carga. Isso porque a distância máxima entre dois montantes é de 60 cm, e cada um deles suporta 18 kg. Se o espelho tiver essa largura e pesar até 36 kg, a carga total será dividida entre os dois perfis.
Drywall Aceita rede de balanço?
Sim, porém exige cálculo estrutural feito por profissionais gabaritados. Não adianta reforço somente na parede, já que o peso alcança até 400 kg, e o perfil metálico (montantes e guias) é diferente do usado em paredes. Ele precisa ser reforçado com chapas de aço mais grossas, onde serão soldados os ganchos.
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Qualquer loja vende as buchas específicas para paredes de gesso. Nas ilustrações temos: 1) bucha do tipo basculante, instalada nos perfis; 2) bucha de expansão, fixa diretamente na placa e 3) pesos de 30 kg exigem reforço na parede.
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Parafusos, ganchos e buchas devem ser próprios para fixar objetos em drywal. Toda a rede distribuidora possui material informativo sobre que modelo deve ser empregado em cada caso.
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O fogão em ilha exigiu a instalação de uma coifa, cujo duto de exaustão passa pelo forro de drywall com rasgos iluminados. “Para suportar o peso da peça, um reforço de madeira foi preso no teto, entre a laje e os perfis”, conta a arquiteta Christiane Sacco, sócia da decoradora Denise Abdalla, de São Paulo.
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Cabos de eletricidade e automatização ficam escondidos entre a laje e o forro de drywall. “Ele mantém o vão limpo e facilita a manutenção dos fios”, diz a arquiteta Maximira Durigan, de Santo André, SP. A luminária escultural, de 4 m de altura e 5 kg, é sustentada por um suporte parafusado na laje.
Num apartamento novo, como descobrir a resistência das paredes de drywall?
O manual do proprietário ou o memorial descritivo do imóvel demarcam os reforços existentes. Na cozinha, eles geralmente aparecem por toda a extensão em que se caibam armários. As construtoras acompanham os pontos de sustentação padronizados pelos fabricantes de móveis. Na ausência do memorial, é preciso abrir as placas, caso não haja reforços de madeira ou metal, deve-se fazê-los na altura em que se quer fixar os armários.
Quanto tempo duram as placas? Existe garantia?
A durabilidade depende de várias circunstâncias, como o local de instalação. A vida útil aumenta se preservada do contato direto com água e não receber agressões físicas pontuais (martelo). Os fabricantes dão cinco anos de garantia para serviços e materiais instalados conforme as especificações do manual.
Onde encontro mão de obra confiável? Como fazer o contrato?
No site dos fabricantes há informações de revendedores que podem indicar pessoal qualificado. Na PlacoCenter, da marca Placo, o investimento em especialização abrange aulas teóricas e práticas. Quanto ao contrato, melhor discriminar a quantidade de material, data de instalação, preço e se inclui mão de obra. Também deve-se determinar as especificações da parede ou forro, da espessura da placa ao reforço para peso.
Qual a diferença entre o forro de gesso normal e o de drywall?
Por conter uma estrutura metálica, o drywall é mais resistente. O comum, com plaquinhas de gesso penduradas e chumbadas, oferece mais risco de surgimento de patologias devido à movimentação natural da edificação. Existe ainda um tipo intermediário, o FHP, que é semi-industrializado e dispensa a parte metálica. O acabamento não é tão primoroso quanto o forro de drywall, mas sua qualidade é superior ao comum.
Eles servem para áreas externas, como beirais?
Se não tiver contato com a chuva, sem problemas. Ideal é que o telhado conte com manta de subcobertura, evitando infiltrações. Os forros são bastante utilizados em sacadas de apartamentos, já que o peitoril do andar superior o protege. Mas, quando exposto ao vento, as placas devem ter espaçamento menor entre perfis e travamento para maior resistência.
Como fixar o forro? Posso pendurar varal de roupa?
Tirantes de aço formam uma malha metálica, na qual são parafusadas as placas de gesso. Com buchas específicas pode-se prender objetos de até 3 kg diretamente no gesso. Até 10 kg as buchas precisam ser fixadas no perfil de aço que sustenta o forro. Acima disso devem ser fixadas ou na laje ou em reforço preso na laje, já que é nela que deve incidir o peso.
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